{"id":17839,"date":"2026-05-27T15:36:51","date_gmt":"2026-05-27T13:36:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.montecarlore.com\/?p=17839"},"modified":"2026-05-28T17:04:46","modified_gmt":"2026-05-28T15:04:46","slug":"acquisto-casa-come-gestire-vizi-occulti-e-irregolarita-catastali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.montecarlore.com\/?p=17839","title":{"rendered":"Acquisto casa: come gestire vizi occulti e irregolarit\u00e0 catastali"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dopo l&#8217;acquisto di una casa emergono spesso problemi strutturali o impiantistici: muffa alle pareti, crepe nascoste, impianti elettrici o idraulici non a norma. Questi casi rientrano nella categoria dei&nbsp;<strong>vizi occulti<\/strong>: difetti non evidenti al momento del rogito che compromettono l&#8217;uso o il valore dell&#8217;immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo l&#8217;<strong>art. 1490 del Codice Civile<\/strong>, il venditore \u00e8 obbligato a consegnare il bene privo di vizi occulti. Se dopo la vendita emerge un difetto grave, il venditore pu\u00f2 essere chiamato a rispondere. Fa eccezione il caso in cui il difetto fosse gi\u00e0 noto o facilmente individuabile dall&#8217;acquirente.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1366\" height=\"768\" src=\"https:\/\/www.montecarlore.com\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/1-5.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-17841\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cosa sono i vizi occulti<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I vizi occulti sono&nbsp;<strong>difetti preesistenti alla vendita<\/strong>&nbsp;che l&#8217;acquirente non poteva scoprire con la normale diligenza. Esempi tipici:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>infiltrazioni nascoste<\/li>\n\n\n\n<li>lesioni strutturali coperte da intonaco<\/li>\n\n\n\n<li>impianti elettrici o idraulici non a norma<\/li>\n\n\n\n<li>infestazioni (muffa nascosta, termiti)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Garanzia legale<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;acquirente ha due strumenti a disposizione. Pu\u00f2 esercitare l&#8217;<strong>azione redibitoria<\/strong>&nbsp;(risoluzione del contratto) oppure l&#8217;<strong>actio quanti minoris<\/strong>&nbsp;(riduzione del prezzo), ai sensi dell&#8217;art. 1492 c.c. In entrambi i casi deve dimostrare la gravit\u00e0 del difetto. Se il venditore era consapevole del vizio, l&#8217;acquirente pu\u00f2 richiedere anche un&nbsp;<strong>risarcimento aggiuntivo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Tempistiche di intervento<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I termini da rispettare sono due:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>8 giorni<\/strong>\u00a0dalla scoperta del vizio per denunciarlo al venditore<\/li>\n\n\n\n<li><strong>1 anno<\/strong>\u00a0dalla consegna dell&#8217;immobile per promuovere causa<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trascorsi questi termini, i rimedi ordinari decadono. Restano possibili azioni straordinarie solo in caso di dolo comprovato.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" width=\"1366\" height=\"768\" src=\"https:\/\/www.montecarlore.com\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/2-2.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-17842\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Modifiche edilizie e conformit\u00e0 catastale prima della vendita<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ogni modifica apportata all&#8217;immobile deve essere&nbsp;<strong>regolarizzata prima della vendita<\/strong>. Dal 2010, il&nbsp;<strong>D.L. n. 78\/2010<\/strong>&nbsp;stabilisce che la planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto. Anche piccoli interventi interni \u2014 spostamento di muri non portanti, apertura di porte, realizzazione di un bagno \u2014 devono essere dichiarati con le pratiche edilizie necessarie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per interventi interni non comunicati si usa la&nbsp;<strong>CILA in sanatoria<\/strong>. Se invece le modifiche riguardano strutture portanti, facciate o volumi, servono una&nbsp;<strong>SCIA in sanatoria<\/strong>&nbsp;o un permesso di costruire, seguiti dall&#8217;aggiornamento catastale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Controllo della conformit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il venditore deve verificare che l&#8217;immobile corrisponda agli atti comunali e catastali. In caso di difformit\u00e0, \u00e8 suo obbligo sanarle prima del rogito. Il&nbsp;<strong>notaio \u00e8 tenuto per legge<\/strong>&nbsp;a controllare la corrispondenza catastale: non pu\u00f2 stipulare l&#8217;atto se la planimetria non \u00e8 conforme.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come sanare le difformit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Interventi interni<\/strong>\u00a0(riorganizzazione spazi, rimozione pareti non portanti):\u00a0<strong>CILA in sanatoria<\/strong>, sanzione tipica ~\u20ac1.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Interventi esterni o su murature portanti<\/strong>:\u00a0<strong>SCIA in sanatoria<\/strong>\u00a0o permesso di costruire con sanatoria, con sanzioni maggiori<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In entrambi i casi, il tecnico incaricato aggiorner\u00e0 la planimetria presentando una pratica&nbsp;<strong>DOCFA<\/strong>&nbsp;all&#8217;Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rischi e conseguenze<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un immobile con difformit\u00e0 non sanate pu\u00f2 bloccare la vendita. Un rogito stipulato su una casa non conforme pu\u00f2 risultare&nbsp;<strong>nullo<\/strong>. Il venditore che ha dichiarato falsamente la conformit\u00e0 edilizia pu\u00f2 essere chiamato a risarcire i costi di regolarizzazione. Inoltre, un immobile irregolare rischia di non ottenere il mutuo bancario e di perdere valore di mercato.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">In sintesi<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di vendere, \u00e8 fondamentale\u00a0<strong>aggiornare la planimetria catastale<\/strong>\u00a0e regolarizzare eventuali modifiche con le pratiche edilizie appropriate. Chi acquista, invece, \u00e8 tutelato dalla legge contro i vizi occulti (art. 1490 c.c.), purch\u00e9 agisca entro i termini previsti. In entrambi i casi, \u00e8 consigliabile rivolgersi a un\u00a0<strong>tecnico o un legale esperto<\/strong>\u00a0per valutare lo stato dell&#8217;immobile.<\/p>\n\n\n\n<p data-wp-context---core-fit-text=\"core\/fit-text::{&quot;fontSize&quot;:&quot;&quot;}\" data-wp-init---core-fit-text=\"core\/fit-text::callbacks.init\" data-wp-interactive data-wp-style--font-size=\"core\/fit-text::context.fontSize\" class=\"has-fit-text wp-block-paragraph\"><strong>Fonti:<\/strong> Codice Civile (art.\u202f1490 e seguenti) e fonti giuridiche e tecniche aggiornate <a href=\"https:\/\/www.idealista.it\/news\/finanza\/casa\/2025\/04\/28\/228882-vizi-occulti-nella-compravendita-di-una-casa-quali-sono-e-cosa-fare\">idealista.it<\/a> <a href=\"https:\/\/emilcasa.com\/blog\/difformita-catastali-nella-compravendita-chi-deve-sanarle-e-quando\/\">emilcasa.com<\/a> <a href=\"https:\/\/geometra-roma.com\/vendita-immobile-con-difformita-urbanistiche\/\">geometra-roma.com<\/a>. <a href=\"https:\/\/www.catastosemplice.it\/blog\/come-vendere-casa-se-la-planimetria-catastale-non-corrisponde-allo-stato-di-fatto\/\">catastosemplice.it<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dopo l&#8217;acquisto di una casa emergono spesso problemi strutturali o impiantistici: muffa alle pareti, crepe nascoste, impianti elettrici o idraulici non a norma. 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