Dopo l’acquisto di una casa emergono spesso problemi strutturali o impiantistici: muffa alle pareti, crepe nascoste, impianti elettrici o idraulici non a norma. Questi casi rientrano nella categoria dei vizi occulti: difetti non evidenti al momento del rogito che compromettono l’uso o il valore dell’immobile.
Secondo l’art. 1490 del Codice Civile, il venditore è obbligato a consegnare il bene privo di vizi occulti. Se dopo la vendita emerge un difetto grave, il venditore può essere chiamato a rispondere. Fa eccezione il caso in cui il difetto fosse già noto o facilmente individuabile dall’acquirente.
Cosa sono i vizi occulti
I vizi occulti sono difetti preesistenti alla vendita che l’acquirente non poteva scoprire con la normale diligenza. Esempi tipici:
- infiltrazioni nascoste
- lesioni strutturali coperte da intonaco
- impianti elettrici o idraulici non a norma
- infestazioni (muffa nascosta, termiti)
Garanzia legale
L’acquirente ha due strumenti a disposizione. Può esercitare l’azione redibitoria (risoluzione del contratto) oppure l’actio quanti minoris (riduzione del prezzo), ai sensi dell’art. 1492 c.c. In entrambi i casi deve dimostrare la gravità del difetto. Se il venditore era consapevole del vizio, l’acquirente può richiedere anche un risarcimento aggiuntivo.
Tempistiche di intervento
I termini da rispettare sono due:
- 8 giorni dalla scoperta del vizio per denunciarlo al venditore
- 1 anno dalla consegna dell’immobile per promuovere causa
Trascorsi questi termini, i rimedi ordinari decadono. Restano possibili azioni straordinarie solo in caso di dolo comprovato.
Modifiche edilizie e conformità catastale prima della vendita
Ogni modifica apportata all’immobile deve essere regolarizzata prima della vendita. Dal 2010, il D.L. n. 78/2010 stabilisce che la planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto. Anche piccoli interventi interni — spostamento di muri non portanti, apertura di porte, realizzazione di un bagno — devono essere dichiarati con le pratiche edilizie necessarie.
Per interventi interni non comunicati si usa la CILA in sanatoria. Se invece le modifiche riguardano strutture portanti, facciate o volumi, servono una SCIA in sanatoria o un permesso di costruire, seguiti dall’aggiornamento catastale.
Controllo della conformità
Il venditore deve verificare che l’immobile corrisponda agli atti comunali e catastali. In caso di difformità, è suo obbligo sanarle prima del rogito. Il notaio è tenuto per legge a controllare la corrispondenza catastale: non può stipulare l’atto se la planimetria non è conforme.
Come sanare le difformità
- Interventi interni (riorganizzazione spazi, rimozione pareti non portanti): CILA in sanatoria, sanzione tipica ~€1.000
- Interventi esterni o su murature portanti: SCIA in sanatoria o permesso di costruire con sanatoria, con sanzioni maggiori
In entrambi i casi, il tecnico incaricato aggiornerà la planimetria presentando una pratica DOCFA all’Agenzia delle Entrate.
Rischi e conseguenze
Un immobile con difformità non sanate può bloccare la vendita. Un rogito stipulato su una casa non conforme può risultare nullo. Il venditore che ha dichiarato falsamente la conformità edilizia può essere chiamato a risarcire i costi di regolarizzazione. Inoltre, un immobile irregolare rischia di non ottenere il mutuo bancario e di perdere valore di mercato.
In sintesi
Prima di vendere, è fondamentale aggiornare la planimetria catastale e regolarizzare eventuali modifiche con le pratiche edilizie appropriate. Chi acquista, invece, è tutelato dalla legge contro i vizi occulti (art. 1490 c.c.), purché agisca entro i termini previsti. In entrambi i casi, è consigliabile rivolgersi a un tecnico o un legale esperto per valutare lo stato dell’immobile.
Fonti: Codice Civile (art. 1490 e seguenti) e fonti giuridiche e tecniche aggiornate idealista.it emilcasa.com geometra-roma.com. catastosemplice.it